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湘潭市住房公積金貸款額度計算方式(政策解讀)

2019-12-18 17:57:51 點擊 評論

湘潭樓市網訊  《湘潭市住房公積金資金運行(預警)管理暫行辦法》(以下簡稱《管理暫行辦法》)已經市住房公積金管理委員會(以下簡稱“管委會”)2019年度第二次會議審議通過,即將實施?!豆芾頃盒修k法》共四章、十一條,具體解讀如下:

  一、《管理暫行辦法》制定出臺的背景

   2013年以來,隨著我市房地產市場的發展,為了滿足繳存職工解決和改善住房問題的迫切需求,我市住房公積金使用率快速增長,對住房消費的支持作用凸顯。但是,住房公積金流動性不足的矛盾也逐步顯現,住房公積金資金運行愈加難以自求平衡。2016年省審計廳在對我市住房公積金歸集提取、管理使用及效益情況進行審計時,2018年市委第四巡察組在對湘潭市住房公積金管理中心(以下簡稱“管理中心”)黨組進行巡察時,均指出管理中心個貸率偏高,資金流動性嚴重不足,并要求限期整改到位。2019年3月中旬,湖南省住房公積金監督管理辦公室來潭調研,再次要求管理中心整改。根據上級要求,鑒于我市住房公積金管理現狀,通過建立資金運行(預警)機制,配套出臺住房公積金相關政策勢在必行,并且顯得尤為迫切。

   二、《管理暫行辦法》在政策方面的調整

  《管理暫行辦法》將資金運行根據個貸率劃分為正常模式(個貸率<75%)、臨界預警模式(75%≤個貸率<80%)、預警模式(個貸率≥80%)等三個模式,其中正常模式分為資金低位運行狀態(個貸率<60%)、正常運行狀態(60%≤個貸率<75%),預警模式分為一級預警狀態(80%≤個貸率<85%)、二級預警狀態(85%≤個貸率<90%)、三級預警狀態(個貸率≥90%)?!豆芾頃盒修k法》是對2018年9月15日起實施的《湘潭市住房公積金個人住房貸款管理辦法》、《湘潭市住房公積金提取管理辦法》的補充。主要在以下幾個方面作了調整:

  (一)調整首付比例。職工家庭購買首套住房且首次申請住房公積金個人住房貸款,套型建筑面積在90平方米(含)以下的,貸款首付款比例不得低于20%;套型建筑面積在90平方米以上的,貸款首付款比例不得低于30%。職工家庭購買第二套住房或第二次辦理住房公積金個人住房貸款,*低首付款比例從之前的40%提高到50%。進入二級及以上預警狀態后,職工家庭購買第二套住房且第二次辦理住房公積金個人住房貸款,首付比例不得低于60%;職工家庭購買第二套住房但首次辦理住房公積金個人住房貸款,以及職工家庭購買首套住房但第二次辦理住房公積金個人住房貸款,首付款比例不得低于50%的規定維持不變。

   (二)調整貸款測算公式。調整后的貸款測算公式為:[賬戶余額+(月繳存額×借款人未來可繳存月數)] ×流動性調節系數。

   1.賬戶余額是指貸款審批時主借款人和共同借款人在本地住房公積金賬戶繳存余額之和,審批后直至貸款還清前賬戶余額只能用于還貸。

   2.月繳存額是指貸款審批時,主借款人和共同借款人正常月繳存額之和。即共同借款人連續正常按月繳存住房公積金六個月(含)以上,欠繳三個月(含)以下,且繳費狀態正常,其月繳存額方可合并計算。

   3.借款人未來可繳存月數是指貸款審批時至主借款人法定退休年齡之間的月數,*高不超過240個月。即借款人未來可繳存月數超過240個月的,按240個月計算;少于240個月的,按實際可繳存月數計算。

   4.流動性調節系數是指管理中心根據住房公積金當年度資金運行(預警)模式確定的貸款額度調節參數。低位運行狀態時,流動性調節系數為2。正常運行狀態時,流動性調節系數為1.5。對于職工家庭購買第二套住房或第二次辦理住房公積金個人住房貸款,臨界預警模式時,流動性調節系數為1;一級預警狀態時,流動性調節系數為0.8;二級預警狀態時,流動性調節系數為0.6;三級預警狀態時,流動性調節系數為0.5。但職工家庭購買首套住房且首次申請住房公積金個人住房貸款,進入預警模式的流動性調節系數與正常運行狀態下的流動性調節系數保持一致,均為1.5。

   (三)其他方面的調整。

    1.進入一級預警狀態后,暫停辦理購買第三套及以上住房,且已使用過住房公積金的職工家庭的購房提??;住房公積金個人住房貸款結清滿12個月(含),方可第二次申請辦理住房公積金個人住房貸款。凡職工家庭辦理住房公積金個人住房貸款、購買住房提取或償還住房貸款本息提取等一項或多項業務的,均視同已使用過住房公積金。

    2.進入二級預警狀態后,停辦異地住房公積金個人住房貸款和商業銀行住房按揭貸款轉住房公積金個人住房貸款。夫妻雙方一方為本地住房公積金正常繳存職工,另一方為異地住房公積金正常繳存職工,只按本地住房公積金繳存職工計算可貸額度。

    3.目前我市住房公積金個人住房貸款*高額度,借款人雙方均為本地住房公積金正常繳存職工為50萬元,僅一方為本地住房公積金正常繳存職工為40萬元。進入二級預警狀態時,職工家庭購買第二套住房或第二次辦理住房公積金個人住房貸款,貸款*高額度下調10%,即雙方均為本地住房公積金正常繳存職工貸款*高額度為45萬元,僅一方為本地住房公積金正常繳存職工貸款*高額度為36萬元;進入三級預警狀態后,職工家庭購買第二套住房或第二次辦理住房公積金個人住房貸款,貸款*高額度下調20%,即雙方均為本地住房公積金正常繳存職工貸款*高額度為40萬元,僅一方為本地住房公積金正常繳存職工貸款*高額度為32萬元。但職工家庭購買首套住房且首次申請住房公積金個人住房貸款,進入預警模式后,貸款*高額度與正常運行狀態下的*高額度一致。

   4.我市開通市住房公積金個人住房貸款轉商業貼息貸款(以下簡稱“貼息貸款”)業務后,進入二級預警狀態時,職工家庭購買第二套住房且第二次辦理住房公積金個人住房貸款,需辦理貼息貸款;進入三級預警狀態后,原則上均需辦理貼息貸款。貼息貸款是指管理中心按照與商業銀行合作的約定,將符合條件的住房公積金個人住房貸款申請(同時符合住房公積金個人住房貸款和商業銀行個人住房貸款條件,并已通過管理中心審批)移交商業銀行,并由商業銀行按管理中心審批的貸款額度和期限向借款人提供商業性個人住房貸款,借款人只按公積金貸款利率支付利息,利息差額由管理中心支付給商業銀行的住房貸款。

   5.進入二級預警狀態后,本地住房公積金賬戶余額只能用來辦理提前結清貸款和正常還款業務;但用儲蓄存款辦理提前還款的,不受還款金額和次數的限制。

   三、《管理暫行辦法》實施時間及實施后2019年所處的預警狀態

   《管理暫行辦法》自2019年6月1日起實施,有效期為兩年,即從2019年6月1日至2021年5月31日申請受理的貸款,按   《管理暫行辦法》相關規定執行。本暫行辦法未盡事宜,適用管委會其他規定。

根據《湘潭市住房公積金2018年年度報告》,2018年末,我市個貸率為113.38%,《管理暫行辦法》頒布實施后,2019年處于三級預警狀態。

   附件:《湘潭市住房公積金資金運行(預警)管理暫行辦法》一覽表


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                                                   湘潭市住房公積金管理中心

                                                              2019年4月30日


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